时寒冰：剖析楼市真相与趋势

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这种情况下，政府面临着两大选择：救房地产还是救实业？0vU免费翻墙网

如果要救实业，就需要向实体企业投放贷款，解决企业的燃眉之急，帮助企业艰难中求生，维持就业，维持民众的收入，等民众的收入增长上来，再带动房地产需求的增长，并依此慢慢消除金融隐患。但是，这样做，短期受煎熬的是地方政府、银行与房地产中的强大利益集团。0vU免费翻墙网

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如果救房地产，就需要把资金继续投放房地产领域，从而，导致实业部门更加缺钱，实体企业倒闭增多，失业率上升，民众收入下降，实体经济更加凋敝。这样做，受煎熬的，是普通民众、实体企业。众所周知，这些力量在决策中缺乏真正有力量的代言人，他们的声音无法及时准确地传导给高层。还有一种可能是，有关部门希望借助房价上涨，盘活银行，使其向实体企业贷款——假如是出于这种考虑，这种思路本身显然是错误的，因为房地产赚钱，银行更不愿意向实体企业贷款，别忘了，资本永远是逐利的。事实也如此。0vU免费翻墙网

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2016年8月14日的《21世纪经济报道》指出：7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。有网友给出以下神评论：7月的金融数据恐怖啊！新增贷款，几乎全部都是房贷。企业已经不贷款了。最搞笑的是，老板们不敢贷款了，他们的员工们却在拼命贷款，难道，员工们认为企业前景好，不失业，还能涨工资，他们比老板还有信心啊……0vU免费翻墙网

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4.拯救房地产0vU免费翻墙网

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最终，有关部门还是选择了拯救房地产。0vU免费翻墙网

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多部门联合发布“330新政”。2015年3月30日，中央发布三大房地产政策：1.对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；2.使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；3.个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。0vU免费翻墙网

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二套房首付比例的调整、门槛的降低、公积金首付降至二成，都是为了推动购房需求。0vU免费翻墙网

2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系——实际就是强化土地的稀缺性。0vU免费翻墙网

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也正是在“330新政”发布后不久，在政府拯救房价的决心越来越大的情况下，在股市涨到4500点后，我开始连续提示风险。在股市到达5000点后，我让跟我学投资的学生全部清仓股票。因为，如果要救房地产，就不可能让股市的赚钱效应如此明确地延续下去，这将对拯救楼市的核心政策产生釜底抽薪的效果。作为我当时判断股市见顶的15个指标之一，当中国70个大中城市的房价开始企稳后，我们退出了股市。道理非常简单，有关部门急需把资金驱赶向楼市！0vU免费翻墙网

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2015年8月27日，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，通知称境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)，以及在中国境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。0vU免费翻墙网

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取消“限外令”，目的是进一步提振购房者的信心、刺激房地产需求。0vU免费翻墙网

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组合拳中更重的拳出来了：  0vU免费翻墙网

2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是中央十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。12月8日，房地产税划归地方。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。0vU免费翻墙网

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房地产税划归地方是一个重大信号！在房价低迷的时候，增收房产税势必会遭到巨大阻力，而当房价上涨如火如荼，民众争相疯抢房产的时候，才能真正推出房产税，因为，在这种情况下，民众就会失去痛感。就像高涨的房价会让人们失去对货币持续贬值的痛感一样。而且，房价一旦上涨，地方政府又可以名正言顺地以天价拍卖土地，可谓一房多吃，从吃到骨头到汤……0vU免费翻墙网

2015年，货币流动性持续释放，央行5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。连续5次降息，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点。直接利好购房者月供下降、利息直减”，信贷成本已降至最低。同时，降准增加资金流动性，有助于推动房价。0vU免费翻墙网

2016年2月份以后，中央为了加快楼市的去库存，密集出台了一系列政策。2月2日，非限购城市首套房商贷最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，中央出台了提高住房公积金利率的政策，等于每年送给全国住房公积金缴纳者160亿元的收益；2月21日“买房减税”新政再出台，个人购买家庭唯 一住房，90平方米以下的契税降至1%，90平方米以上的唯一住房契税降至1.5%。0vU免费翻墙网

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5.蹊跷的高价地王0vU免费翻墙网

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要推升房价，最关键的指引信号是土地拍卖价，土地拍卖价越低，购房者越期待房价下跌，而土地拍卖价越高，购房者越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。0vU免费翻墙网

问题是，谁来扮演这个至关重要的角色？0vU免费翻墙网

在房价低迷的时候，许多地方政府突然一致地收紧了土地出让，像挤牙膏一样吝啬，这当然容易推升地价。而这并非仅仅是地方行为——2015年3月27日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。0vU免费翻墙网

推升地价必须靠娘家人。0vU免费翻墙网

2016年6月2日，上海某报总结了一个神秘地王的轨迹：6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。0vU免费翻墙网

被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至2016年6月1日，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。 “地王”出现，谁与争锋？0vU免费翻墙网

蹊跷之处在于，当“地王”的钱从哪里来？0vU免费翻墙网

2016年6月19日，《21世纪经济报道》指出：市值不过几十亿却频频拿下数百亿“地王”，这便是信达。0vU免费翻墙网

作为承接四大行万亿呆坏账的四大资产管理公司（又称“四大AMC”）中唯一一家直系上市地产公司，自2015年以来，信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块地王收入囊中。信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元（土地溢价率最高达到了303%），而其2016年的营业收入只有81.3亿元，总市值截至6月17日仅为74.1亿元！